Subrogación de hipoteca entre particulares: ¿cuándo conviene realizarla?

La subrogación de un crédito hipotecario es una modificación que podemos realizar en alguna de las condiciones de este producto financiero. Generalmente sobre la figura del deudor, pero también del acreedor, aunque es la primera de ellas la que más interesa conocer por si te conviene formalizarla. No en vano, aparte de ser la más habitual, es la que ejecutamos sobre una casa que está hipotecada. Aunque pueden darse otras variantes para que se produzca la subrogación. En cualquier caso, se trata de una operación que puedes realizar ante el banco, promotor de la vivienda o entre particulares que es la que realmente nos importa.

Tramitar la subrogación de hipoteca entre particulares

Pues bien, la subrogación de hipoteca entre particulares puede generar situaciones realmente muy favorables para tus intereses personales si sabes gestionar correctamente el proceso de cambio de titular. En donde será totalmente imprescindible que conozcas, no solamente su titularidad, sino también todas las cargas que tiene la vivienda. Este factor será muy relevante para que estés en la mejor situación para realizar este movimiento hipotecario. Aunque no puedes olvidarte, que el aspecto más importante se deriva de las condiciones de la hipoteca que deseas subrogar. Como por ejemplo, el tipo de interés, plazo de amortización, comisiones, etc.

Pero el hecho de que sea un procedimiento entre particulares no significa necesariamente que mejores las condiciones de compra. Sino que puede suceder todo lo contrario, que las obligaciones que te imponga la entidad financiera a través de la hipoteca suscrita por el vendedor sean mucho más exigentes. No es un escenario muy frecuente, pero puede ocurrir en algún que otro caso. O sencillamente que el banco emisor no sea de tu total agrado, por cualquier circunstancia. Ante estas situaciones que pueden presentarse, sino deseas llevarte más de una sorpresa negativa deberás analizar la hipoteca con todo detalle y las condiciones impuestas por la entidad. Para poner de manifiesto si te conviene suscribirla.

¿Qué situaciones son las más favorables?

De todas formas, la subrogación de hipoteca entre particulares no siempre es aconsejable que las realices. En cualquier caso, siempre tendrás habilitados unos escenarios más favorables que otros para impulsar esta actuación sobre la financiación de la vivienda. Son precisamente los primeros los que tendrás que aprovechar a partir de estos momentos. En donde será muy importante calcular todos los gastos de la operación. Incluidos los menos importantes y que están derivados de las gestiones administrativas que realizarás por la subrogación. ¿Deseas conocer cuando te interesa realmente formalizarla?

• Mejores condiciones de contratación: en los casos en que el crédito hipotecario al que te vas a subrogar disponga de unas cláusulas más beneficiosas para tus intereses como usuario. Bien porque los tipos de intereses son más bajos o porque los plazos de amortización se ajustan mejor a tus necesidades reales de financiación. No importa que tengas que asumir una pequeña penalización por esta operación porque te compensará el cambio.

• Compensación en los gastos: no solamente las condiciones financieras serán determinantes para impulsar la subrogación entre particulares. También estarás obligado a tener en cuenta otros factores como comisiones, registro, impuestos, gestiones administrativas, etc. Pues bien, si analizas detenidamente estos desembolsos y el resultado de tus cálculos determinan que son más satisfactorios que la contratación de una nueva hipoteca, entonces sí que te convendrá la subrogación entre particulares. Con toda seguridad que ahorrarás bastantes euros durante este proceso.

• En cualquier caso, deberás tener presente que el banco no tiene ningún papel relevante en este proceso. Hasta el punto que es completamente deseable que la operación de compraventa con subrogación de hipoteca la formalices sin su actuación. Su papel solamente deberá limitarse a rechazar o aceptar la propuesta inmobiliaria. Hasta que no haga nada, como ocurre en buena parte de estas situaciones. Con un papel pasivo en el cambio de la hipoteca entre particulares.

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